Es que a partir de la puesta en marcha del Índice de Contratos de Locación (ICL), contemplado en la ley de alquileres sancionada en junio de 2020, los valores se actualizan anualmente mediante una fórmula atada a la variación de la inflación y los salarios (de acuerdo con el sueldo promedio de trabajadores estables). Y esa cifra, que a principios de agosto rondaba el 45%, actualmente se ubica cerca del 47% y proyectan que puede alcanzar el 50% para fin de mes y comienzos de septiembre.

"Por ejemplo, si el 15 de agosto del año pasado firmaste un contrato por tres años, de acuerdo a la nueva ley el 15 de agosto de este año el precio se va a actualizar según el ICL; a partir de ahí vas a pagar ese precio durante un año. El 15 de agosto del año que viene, tenés que ver el índice que vas a aplicar y ese es el valor que vas a pagar el último año de contrato", explicó a iProfesional Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba).

© Proporcionado por iProfesional Las actualizaciones de los alquileres llegan con subas del 47% Las actualizaciones de los alquileres llegan con subas del 47%

Pepe remarcó que actualmente la suba que debería aplicarse en el contrato es del 47%. Es decir que si el año pasado se firmó un contrato de alquiler por $30.000, a partir de la actualización el inquilino debería comenzar a pagar cerca de $44.000.

De cara a los próximos meses, el horizonte es igual de preocupante. "No se puede hacer una proyección para adelante, porque el índice va tomando 30 o 45 días para atrás, y hay paritarias que se firmaron (como el Suterh, Comercio o Camioneros) y eso se va a ir viendo reflejado en el índice posteriormente. De todas formas, al 30 de agosto, con total seguridad, va a estar en el 50%. Para septiembre, podría rondar por ahí", agregó el titular de Cucicba.

Escenario complejo

"Es un tema complicado, porque realmente en algunos casos este índice supera el incremento salarial del inquilino. Y por el otro lado, la rentabilidad del alquiler ha disminuido considerablemente, lo que hace que muchos propietarios lo piensen dos veces o esperen para alquilarlo. Lo que hace que haya menos alquileres. Es una situación perjudicial para ambas partes. La actualización se indexa sobre una cuestión genérica y a algunos les puede coincidir esa actualización con su incremento salarial y a otros puede estar por encima", agregó al respecto Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido.

"El trasfondo es una cuestión macroeconómica. Si el salario pierde con la inflación, va a tener menos posibilidad de compra. Y si la propiedad tiene una rentabilidad cada vez más baja, también se empieza a invertir en otros emprendimientos", subrayó Migliorisi, quien detalló que actualmente la rentabilidad anual en dólares de un departamento es "históricamente de las más bajas": ronda entre el 1,5% y 1,9%.

"Según informó Zonaprop, en el primer semestre del año, el 40% de los departamentos que estaban en alquiler se retiraron del mercado y se pusieron a la venta. Tampoco se vende, pero al haber menos oferta los precios en alquiler siguen subiendo. El piso es más alto. Alquilar un dos ambientes hoy cuesta cerca de $35.000, y el inquilino tiene que pagar un mes adelantado y un mes de depósito", remarcó Pepe, quien sostuvo: "Es muy complicado el panorama. Nadie sabe para adelante cómo sigue la cosa. El problema fundamental es el déficit de viviendas, que no es culpa de este Gobierno. Hace 70 años que ningún Gobierno se pone al hombro el déficit habitacional y hoy tenemos un déficit de 3.300.000 viviendas, que es una enormidad. No hay créditos, entonces es muy complicado".

© Proporcionado por iProfesional Antela baja rentabilidad, muchos dueños sacaron sus inmuebles del mercado Antela baja rentabilidad, muchos dueños sacaron sus inmuebles del mercado

Negociaciones entre partes

Con los sueldos corriendo de atrás a la suba de precios, la actualización de los alquileres en estas cifras torna el escenario mucho más sombrío para los inquilinos. Que, además, deben hacer frente a recientes subas en los costos de las expensas (entre otros gastos).

"Tomando el índice que brinda el Banco Central, de julio a julio dio cerca de un 45%. Estamos al borde del 50%. Cuando hacíamos los contratos a dos años, la actualización no pasaba del 30% al 32%. Hay mucha diferencia que al inquilino se le encarece", señaló por su parte Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, quien proyectó que en los próximos meses este índice podría continuar en torno al 50%, "rondando el 48% o 49%".

Ante la imposibilidad de hacer frente a un incremento semejante, ante un propietario que muchas veces prefiere evitar tener el inmueble "vacío", surge la posibilidad de una negociación entre partes. "Cuando aumenta un 50% en un año, el inquilino no lo puede pagar y el propietario tiene que aceptar hasta lo que llega. Se están dando estas negociaciones. Tuvimos un caso que el propietario tuvo que bajar $5000 porque el inquilino no llegaba. Los sueldos no alcanzan, no aumentan a la par de los gastos", remarcó Toselli:

"Es que, si la actualización del contrato puede resultar una pesadilla para los inquilinos, firmar un nuevo contrato no resulta menos complicado. Según un informe elaborado por Zonaprop, en julio el precio de los alquileres subió un 2,9% mensual: para alquilar un departamento de dos ambientes en capital, se necesitaron al menos $40.364. "En los últimos 12 meses el precio medio de alquiler (nuevos contratos) acumuló suba de 64,4% por encima de la inflación (51,7%) y de ajuste de los contratos existente (ICL) firmados hace 12 meses (44,6%)", señaló el estudio.