Comprar una vivienda con un préstamo bancario exige cumplir con numerosas condiciones. Las entidades evalúan cuánto gana quien solicita el crédito, qué porcentaje del valor de la propiedad están dispuestas a financiar, en cuántos años se devuelve el dinero y qué vínculo tiene el solicitante con el banco, un dato que incide directamente en el costo del préstamo.
Para un crédito de USD 100.000, que al tipo de cambio actual de $1.560 equivale a $156.000.000, se puede elegir entre más de una docena de bancos. En las entidades que fijan un tope de financiamiento, el límite este va de USD 102.000 a USD 253.000.
Las líneas principales se otorgan en pesos y se ajustan por UVA, una unidad que se actualiza según la inflación. Por eso, la cuota inicial es una referencia que se recalcula con el paso del tiempo, y lo mismo ocurre con los ingresos que se exigen para acceder al préstamo.
El primer filtro es el porcentaje del valor de la propiedad que el banco financia. Ese cálculo se hace sobre la tasación que realiza la entidad, no sobre el precio de venta, y en la mayoría de los bancos va del 65% al 80%. Con esa referencia, para acceder a USD 100.000 hace falta una propiedad tasada entre USD 125.000, si la financiación es del 80%, y unos USD 154.000, si es del 65 por ciento. La diferencia debe ser aportada por el comprador con recursos propios.
El segundo filtro es el ingreso. Los bancos aplican una relación cuota-ingreso, es decir, un tope para la primera cuota como porcentaje de lo que cobra el solicitante. En la mayoría de las entidades ese límite es del 25%, pero hay excepciones. El banco Hipotecario, por ejemplo, fija ese valor en 20%, mientras que el banco Macro lo eleva a 30% para quienes acreditan allí su sueldo.
Según los datos relevados por los especialistas Federico González Rouco y Andrés Salinas, el ingreso mínimo necesario por cada USD 100.000 varía de forma considerable. Por citar un ejemplo, el BBVA otorga préstamos 30 años de plazo con una tasa de 7,5% y el ingreso mensual exigido es de 5.324.131 pesos para un crédito de 100 mil dólares.
En las entidades que ofrecen plazos más largos y tasas más bajas, el requisito baja a entre $4,1 y $4,2 millones. En cambio, en las que cobran tasas de 9% o más, o que dan plazos más cortos, sube hasta 7 millones de pesos.
Como pocos hogares alcanzan esos niveles con un solo sueldo, la posibilidad de sumar ingresos resulta central. Varias entidades admiten sumar los del cónyuge o concubino. Otras amplían la opción a familiares directos o a los padres o al grupo familiar conviviente. También hay bancos que permiten incorporar un codeudor. Respecto de los monotributistas, la mayoría de las entidades los admite y en otras la información no está aclarada.
Los plazos para devolver los préstamos van de 15 a 30 años. De catorce bancos relevados por los especialistas, nueve otorgan 20 años, tres llegan a 30, uno a 25 y uno a 15. Cuanto más largo es el plazo, menor es la cuota inicial y, por lo tanto, menor el ingreso que se necesita para calificar.
La tasa depende en buena medida de si el solicitante cobra su sueldo en el banco. Para quienes lo hacen, las tasas anuales van de 6,7% a 12%, y en la mayoría de las entidades es de 7,5%. Para quienes no cobran allí, el rango es de 9% a 15 por ciento.
Hay otras condiciones que modifican el costo y el uso del préstamo. Si el crédito se cancela de manera anticipada, las entidades cobran entre 2% y 4% más IVA, y en general solo se aplica si la cancelación ocurre antes de cumplirse el 25% del plazo o los 180 días. En cuanto al destino, casi todos los bancos aceptan primera y segunda vivienda, y varios también financian refacciones o ampliaciones. Para una segunda vivienda, algunas entidades reducen el porcentaje de financiación, que en un caso baja al 50%.
Para ver cómo funcionan estos requisitos en la práctica, el Banco Nación sirve como caso representativo. Ofrece de 5 a 30 años de plazo, financia el 75% de la tasación y aplica una relación cuota-ingreso de 25%. Su tasa es de 6,7% para quienes cobran el sueldo en la entidad. Admite dos titulares y hasta dos codeudores, acepta monotributistas y permite usar el préstamo para primera y segunda vivienda, refacción o ampliación.
La simulación de un crédito de USD 100.000, equivalentes a $156.000.000 a un tipo de cambio de $1.560 y 20 años, arroja los siguientes resultados. Con una UVA de $2.172,25, el monto inicial es de 71.814,94 UVAs.
La primera cuota es de 648,21 UVA, lo que equivale a 1.408.064 pesos. Con la relación cuota-ingreso de 25%, los ingresos necesarios entre titulares y codeudores son de $5.632.256 netos. De ese total, los titulares deben acreditar como mínimo $2.816.128, la mitad.
En cuanto al costo, la tasa nominal anual es de 6,7% y la tasa efectiva mensual, de 0,56%. Como el crédito se ajusta por UVA, tanto la cuota como los ingresos exigidos se recalculan con la evolución de esa unidad.
